関東地震を機に耐震基準が設けられる
関東地震における木造の被害でもうひとつ特徴的なことは、地震火災が発生し、それが人的にも物的にも被害をひじょうに拡大したことです。旧東京市内（現区部）では、全壊家屋約三九〇〇棟に対して、焼失はじつに三七万棟におよびました。また、ある推計によると、同じく旧東京市内で、死者約六万人のうち火災による死者は五万八〇〇〇人となっています（別の推計では、七万人のうち五万六五〇〇人）。いずれにしても、人的・物的と
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十勝沖地震での被害
少なくとも建物が倒壊しないという点において、高層建物が地震に強い。その舌の根が乾かぬうちに、こんなことをいうのもなんだが、いま「本当にそうなのか」という疑問の声が、地震や建築の分野の専門家たちの間から上がっている。そうした声は、二〇〇三年に起きた十勝沖地震で大きくなった。その年の九月二十六日、北海道襟裳岬の東南沖八〇キロメートル、深さ四五キロメートルの地点を震源とする、マグニチュード八・〇の巨大地
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園児を対象にした起床時の体温の比較調査
高層階に暮らす母子は、低層階の母子に比べて外出回数が少ない傾向にある。にもかかわらず、高層階の子どもは自宅内でも母親から行動をかなり制限されているのに加えて、母親抜きで外へ遊びにも行けない。これでは、子どもはエネルギーを発散できずにストレスがたまるだろうし、運動不足で体力もつかないのではないか。そこで今度は、居住階別に、幼児の活動性や体力・運動能力を見る。一九九二年に神奈川県下の一二の幼稚園の園児
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日本で地価を押し上げる牽引車がなくなっていく
10年代半ばには日本のGDPは中国に抜かれる。その過程で中国は不動産投資規制を緩和すると見られる。不動産投資対象としての日本の相対的な魅力の低下が本格的に始まる可能性がある。もちろん不動産は相場商売であり、割安になれば反転が起きる可能性は小さくない。レバレッジ、証券化の見直しで規模が縮小したマネーが、縮小した水準で循環を始めれば不動産投資も浮上する。次やその次の景気回後局面で海外マネーが日本の不動
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ローカルマネーはバブル時に失敗
なぜローカルマネーはバブル時に失敗するのか。多くのグローバルマネーは成功を収め、逆にローカルマネーはババをつかむところが少なくない。何か違うのだろうか。グローバルマネーとローカルマネーの違いは、おそらく経験値だろう。例えば、不動産サイクルの経験の有無や経験回数の差だ。また、明確な利回り目標を設定していたか、リスク管理をどの程度、詳細に検討していたか、シナリオは何通り設定していたか、「出口戦略」を持
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マイホームローンと不動産投資用ローンは前提条件が違う
「マイホームローン」についてのアドバイスには三つの大前提があります。（1）不動産からは収益は得られない。（2）返済は他の所得（給与などの個人所得）から支払われる。（3）一般的なローン返済期間は20年から35年程度この前提を不動産投資の場合に当てはめてみるとどうなるでしょう。（1）不動産からは収益は得られない。→不動産からの収入がある。（2）返済は他の所得（給与などの個人所得）から支払われる。→返済
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不足分は住宅ローンを利用して購入
「担保割れ」でも買換えは可能になっているなかには、「担保割れ」になっているために、買換えは難しいのではないかと考えている人がいるかもしれない。「担保割れ」というのは、購入後に価格が大幅に低下して、売却可能価格が住宅ローン残高以下に下がってしまっている状態を指す。たとえば、4000万円のマンションを3200万円のローンを組んで購入、その後中古住宅としての売却可能価格が2000万円に低下したとする。ロ
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都市利用計画第一主義をやめよう
現在の都市計画は、土地利用計画を中心に機能の細密な配置を行っていくのであるが、それが細密であればあるほど、その機能的配置の一部がなんらかの理由でつまずくと、全体がバランスを失って機能しなくなってしまったり、細密な配置の意味がなくなってしまうので、このシステムは理論的には筋が通っていると思われているのだが、現実化における不確定要素のために機能しなくなってしまうことが多いので、計画手法としてはよくない
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前代未聞の不動産価格がやってきた
アメリカ。僕はかつてロサンゼルス郊外のマリブという海の見えるに場所に住んでいた。僕のオフィスのあるビバリーヒルズまで、車で三十分、我が家の敷地は千坪、言わしてもらえば、もちろん名だたる超高級住宅地である。しかしたじろぐことなかれ。日本流にいうと、ここをたった坪七万円で購入したのだ。アメリカ2×4住宅が付き、満々と水をたたえるプールもあって、もちろん千坪の土地も入ってぜんぶで七千五百万円である。まあ
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地鎮祭も上棟式も考えていなかった
最近、家を建てた夫婦の話である。奥さんが両親から相続した土地があったため、都内に小さな家を建てることになった。この夫婦は国際結婚で、夫はアメリカ人である。当然ながら、最初は地鎮祭も上棟式も考えていなかった。しかし、設計を依頼した建築家とやりとりするうちに、地鎮祭や上棟式の意味を教えられ、「形だけでもやろう」ということになった。資金に余裕がなかったから、地鎮祭といっても派手なことはできない。出席者は
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返済期間を短くすれば効果が大きくなる
借り換え先の候補は銀行の10年固定です。金利の低い銀行を選んで、相談に行きましよう。相談のポイントは、いろんな期間で試算してもらうこと。たとえば残りの返済期間が25年の人が25年返済で借り換えるなど、残存期間と同じ年数で借り換えると、金利が低くなる分、返済額が少なくなります。すでに適用金利が4％になっている人で、返済が苦しい場合は別ですが、これまでどおりの額が払えるなら、そのままの返済額をキープす
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住み心地に十分満足している
「今度は自宅を建てた時よりもはるかに冷静で、客観的な立場にいられるのですから、この際、○○さんのすばらしい感性を活かして、さらにいい家があるのかどうかを実際に探してみてはいかがでしょうか？」少し間をおいてから、Ｍさんは「自分の家ではないのですから、客観的に比較し易いはずです。難しいことではありません。感性で判断すればいいのですよ。そして、さらにいい家があるようでしたら、私に教えて欲しいのです。正直
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界壁の瑕疵
「界壁」の厚さは15センチ以上あったほうがいい。薄いと隣の生活音が聞こえてしまう。当然、こちらの音も隣に聞こえることになる。空気伝播音の遮音等級をD値という。D値は遮音等級（L値）と違い、数値が大きいほど音が伝わらない。D値が50以上であれば、まず生活には支障がない。L値と同じように、D値についても購入前に営業マンに尋ねること。50D以下だったら購入を再考した方がいい。多少の音は気にならないからと
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不動産情報の集めは専門家へ
私たち夫婦は32歳で住宅購入を考えていました。当然なのですが、家を買ったことがなく八方塞で『買おう』と言いながらももう2年。ただ物件の載ったチラシを眺めるだけで、自分たちがどの程度の物件を購入できるのかもわからず…。妻の友人が家を買ったことで焦った妻が、煮え切らない私にいい加減にしてと行動を起こしてきました。妻の友人は母親の親友が不動産業を営んでいるとの事で、いい物件を見つけてもらえたと言うことで
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中古マンションの購入も立地は大切！
中古マンションの購入で押さえたいポイントの一つに立地があります。当たり前と思いますが、意外と忘れがちなこともあります。現在の住所から遠くない場合であれば、さほど問題ではないと思います。しかし、少し離れたところの場合、想定外と感じることもあるかもしれません。子どもがいるのであれば通学に便利な場所。通勤に便利な場所であるのも必須条件です。学校から近くても通学路が危険な道路になると不安ですよね。バスや電
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コンサルティング会社とは
コンサルティング会社とは多種多様なIR活動に合わせて様々なタイプの会社が存在します。多様なIRコンサルティング会社が存在する理由は、企業のIR活動がその業界、規模などによって多岐に渡るからです。多種多様なIR活動には、誰をターゲートとするのか、どういった媒体を用いるのか、どういったイベントで行うのかなど、切り口によって、さまざまな活動が考えられます。まず、誰をターゲートとするのか、という切り口では
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生命の水を確保しろ！
井戸を掘るというと、昔の人は時代劇に出てくるような直径一メートルほどもあるようなものを想像するが、いまの井戸はボーリングしながらパイプを地下水脈に達するまで入れるだけである。これに掲水するためのモーターを取り付ける。しかし、阪神大震災のときもそうだったように、大震災のときは必ず停電になるものだ。そこで、それぞれの井戸に自家発電装置を備えつけた。費用は掘る深さにもよるが、あのときは一〇〇メートルのも
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建て主が一番真剣になるのは当然
確かに、現代は、ストレス社会です。うまくいくことより、うまくいかないことのほうが多くあります。人間関係でも、仕事でも……。「プロだから、知っていて当然だ」……しかし、どれほど優秀なスタッフでも、千変万化する相手の心の中まで透視するかのように、その人の心の変化を敏感にキャッチし、要求を満たすことなど、現実には至難の技です。コミュニケーションの大切さが、ここにあるのです。本当に自分の要求を正しく伝えよ
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必ず品質検査を励行して
「検収、検品」は世間では社会常識とも言われています。「検収」とは業者が依頼した品物を納品してきた時に、依頼した通りの品質の品物が、依頼した個数分間違いなく入荷されているかを調べることです。このことは商習慣で当然のことです。「検品」とは品質を検査することです。太平洋戦争後、日本の輸出する商品は諸外国から「悪かろう、安かろう」と言われていました。そのために戦後の輸出は大変苦労したようです。そのような我
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塀の欠陥
コンクリートブロックで塀を造る場合、ブロックを化粧積みにする。化粧積みというのは、コンクリートブロックの表面がそのまま仕上げになる積み方のことだ。化粧積みにしたブロックの穴に既製品のフェンスを設置する。多くは、アルミ製のフェンスを設置する。窓枠や雨戸や玄関ドアなども、最近はアルミ製の既製品が増えてきた。アルミ製にはブラックとブロンズとホワイトがある。ブロックは地震などで倒壊する危険があるので、中に
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生ゴミから人工の砂をつくる
以前は、川から砂利や砂を採取していたが、河川を保護するため法的に認可されなくなった。その代替として、山砂や砕石、海外輸入の骨材が大量につかわれ始めている。日本の河川が破壊されるからといって海外から輸入するのは、理由としても無理がある。地球の河川を損傷していることに変わりなく、場所を移しただけのことだからだ。こうした意味合いから考えても、千年耐える建築材料としてエコマテリアルをつかいこなすことには大
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賃貸より安く済むのも低金利のメリット
「住宅を購入するなら現在がもっとも有利である」ということはおわかりいただけたと思いますが、賃貸と比較した場合はどうでしょうか。マンションを買うのと借りるのでは、家計における住居費（住宅に対する支出額）にどのぐらいの差があるのかを検証してみましょう。分譲マンションであっても、転勤などの理由で購入した人が一時的に賃貸に出すケースや、分譲業者が一部を賃貸に回すケースもあります。こうした場合、同じマンショ
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急増している賃貸派の動向
注目したいのは、阪神大震災以降、急増している賃貸派の動向である。自宅が壊れ、住宅ローンだけが残る。建て替えも思うにまかせない。そんな悲劇を目の当たりにして、「持ち家より賃貸の方が気楽だ」というムードが広まっている。日経産業消費研究所の調べによれば、阪神大震災以後、「持ち家よりは賃貸で住む方がよい」と考えるようになった人は一五・二％で、これに「これまでもそう考えていたが、その考えが強まった」「これま
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被災地に必須の賃貸物件「仮設住宅」
東日本大震災では多数の避難民が出てしまいました。本来東北地方は相当な防災対策をしていたのですが想定以上の地震が引き起こした津波により多数の家屋が倒壊しました。このため、仮設住宅が数多く建設されました。仮設住宅は建設から2年まで住むことが可能であり、避難所よりは快適に生活することが可能です。といっても壁は薄いためプライバシーは守られにくいという難点もあります。阪神淡路大震災の教訓を生かし、仮設住宅は
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社宅で貯金→新築一戸建て購入
私が勤めていた会社は、寮も社宅も完備でした。私は個人的に、社宅というとあまり綺麗でない空間を想像してしまいがちですが、勤務先の社宅は建ってから4，5年しか経っておらず、綺麗な上にほとんどが3LDKの広々とした間取りでした。基本的には転勤してきて前の家から通勤圏外になってしまった家族が対象なのですが、私の部署の先輩もその理由で社宅に住んでいました。綺麗で会社からも車で5分ほど、マイクロバスも出ており
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住宅ローンを選ぶにあたって
私はもともとローンが嫌いで、車を買うときも現金で買えるならいいよ、と旦那に言いました。しかし、家購入に関してはローンを組まざるをえず、どの住宅ローンを選んだらいいのかとても悩みました。身内や住宅メーカーの担当者に相談したり、PCで勉強したりした結果、フラット35Sにすることにしました。PCで調べていたらかなり賛否両論ありましたが、平成22年は政府の緊急経済対策として金利が引き下げられていることや、
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巨大高層マンションは人間にとって適切なスケールか
私たちが親密に想像できる範囲内の建物であるという意味もある。私のような細部を積み上げていての限界でもある。く形で、建物を構想するものにとって、それよりも大きな空間構造は、観念でとらえていくしかないため、空間のディテールなどはなおざりにせざるをえなくなるだろう。巨大な高層マンションははたして人間にとって適当なスケールなのだろうか。大いに疑問だ。事実、一九〇〇年代半ば、その人間の構想の限界に挑むかのよ
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自由自在に曲げられる外壁材
外壁材は、自由自在に曲げることが可能です。モルタルを塗り付けた状態で曲げても、モルタルが割れないのです。こうした性質から、曲線の形の建物も、いとも簡単に造ることができるようになりました。また断熱工法では、最高と言われるほどの、外断熱材でもあったのです。外壁を塗り壁にした場合、汚れがつきにくい上、ナノ単位で形成されており、雨や露等の水分を外壁内に侵入させません。コンクリート性のサイディングの粒子は、
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手数料ビジネスで収益をつくる
収入を支えるもう一つの業務が借家人やテナントの入れ替わりに伴う手数料ビジネスです。町内にはさまざまな店舗やオフィスがあります。特に物販や飲食などの商業店舗は比較的移り変わりが激しい業種ですので、ちょっと流行ったレストランでも5年以上続くお店は少なく、テナントの入れ替えは頻々に生じます。またマンションやアパートなどの住居系でも、春や秋には卒業や転勤などで借家人の入れ替えが多くなります。彼らはテナント
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納税資金、等価交換か借金でマンションを建てるか
不動産を持っている人で、相続税の支払いのことで心配している人はたくさんおられると思います。先祖代々続いた土地を、自分の代で税金の代わりにもっていかれるのはなんとしても避けたい。こんな願いが聞こえてくるようです。でも何もあわてることはありません。税法も所詮人間が考え出したもので、税金の計算のしくみをじっくり考えたら対策も出てきます。その対策には次の二つがあります。一つには、土地の評価額を下げる方法で
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特殊事情を考慮して、鑑定士先生が調整してください
（1）現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。（2）特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らし
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買替え時の譲渡益１人３０００万円までは税金がタダに
一度、住宅を買ったとしても、私たちはそこに一生住むとは限りません。必ずといっていいほど「買い替え」というものを人生の中で繰り返します。そうならば次に買うために売る場合、もし現在の物件が値上がりをしている時には、どのような税金がかかるのか。その軽減の仕組みは、ということを知っておく必要があります。買った価格に売るための諦経費を引いて売った価格がそれ以上であれば、譲波益があったことになりますが、それは
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夫の親、妻の親の土地に家を建てるのも一考だが……
30代の夫婦がマイホームを考える場合、マンションがいいか１戸建てがいいか、新築がいいか中古がいいかで悩む前に、もう１つ、親の土地をあてにすることを検討するのも１つの手です。まあ、親の経済力にもよりますが、最近、とくにこのケースが増えているようですね。これには、「夫の親に頼る」「妻の親に頼る」と、大きく分けて２つあります。夫の実家の土地が広いからその空地に、あるいは土地を持っているからそこに家を建て
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“お宅だけにたのみますよ”という専任媒介契約
媒介契約には二つの種類がある。一つは一般媒介契約であり、もう一つが専任媒介契約である。まず、一般媒介契約であるが、この媒介契約は、仲介の依頼者は、いくつもの業者に仲介を依頼することができるという契約である。つまり、A業者と一般媒介契約を結んだXさんは、B業者ともC業者とも媒介契約を結ぶことができるわけである。一方、専任媒介契約とは、いわば“お宅だけに仲介を依頼する”という契約である。したがってこの
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良心的な不動産屋に巡り合いたい
「では、何を助ければいいのですか」「不動産業者が怖くて、怖くて。それから、工務店も。なにもかもが、業者というものが怖いんです。また騙されるのではないかと思って。なんとかわたしたちの助けになってください。お願いします」まるで少女のような、真剣なまなざしで懇願され、思わず「はい」と答えるしかなかった。翌日、すぐに信用のできる知り合いの不動産業者を紹介した。運良く希望の土地が見つかり、ほどなく契約となっ
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施主主導で決定しなければならないこと
工事期間中の定例においては、設計者と工務店が工事で使用する材料のサンプルを持ち込みます。具体的には、外壁見本、室内壁のペンキ色、あるいは壁紙、フローリング、ドアノブ、照明器具などですが、とくに多いのは水廻りです。洗面カウンター、水栓器具、浴槽力ラー、浴室タイル（床・壁）、便器カラー、便所床材、脱衣所床材、洗面所ガラス、物入れの取っ手……。これらは、もちろん設計者の「お勧め」に従うのが無難ですか、自
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